Прогноз ипотечной ставки

2025 год стал годом одной из самых высоких базовых ставок по ипотеке. На это повлияла ключевая ставка, которая до июня 2025 равнялась 21%. Ситуацию балансируют льготные ипотеки, которые занимают более чем 2/3 рынка ипотечного кредитования. Чего ждать в 2026 году и какой будет ставка по ипотеке — прогноз в этой статье.

Краткий обзор текущей ситуации на рынке ипотечного кредитования в 2025 году

Начало 2025 года отметилось объемным падением интереса к ипотечному кредитованию. Это в целом было ожидаемо: январь традиционно считается месяцем наименьшей активности в сфере покупки жилья, на что влияет череда новогодних праздников и перераспределения интересов.

До середины года активно выдавалась только ипотека с господдержкой, основную долю льготных кредитов занимала семейная ипотека, процент по которой составлял всего 6%. Самой дешевой по-прежнему оставалась Дальневосточная и Арктическая ипотека, ставка по ней была не выше 2%. Проценты по жилищным кредитам на новостройки и вторичное жилье для тех, кто не подходит под льготные программы, доходили до 29%, а первоначальный взнос — до 50,1%.

После снижения ключевой ставки, которая к началу декабря 2025 года составляет 16,5%, активизировался рынок вторичного жилья и начал расти объем ипотеки, выдаваемой под рыночный процент. Интерес заемщиков подстегивают новости о возможном изменении условий по семейной ипотеке, в частности, в Госдуме обсуждают увеличение ставки для семей с одним ребенком. Кроме этого, на увеличение интереса к кредитованию даже при высоких ставках влияет непрекращающийся рост стоимости жилья. Например, в Москве только за 3 квартал 2025 года цены на жилую недвижимость выросли более чем на 6%.

Почему ставки по ипотеке остаются высокими

Главный фактор, который влияет на рыночные условия по жилищным кредитам, это ключевая ставка. Ее устанавливает Банк России, финальное заседание состоится 19 декабря 2025 года.

Ключевая ставка, если просто, — это стоимость денег для коммерческих банков. Сам ЦБ не выдает кредиты населению, однако предоставляет займы кредитно-финансовым организациям под процент, который как раз и является ключевой ставкой. Именно размер ключевой ставки определяет, сколько будет стоить рыночная ипотека — дешевле, чем установленное ЦБ РФ значение ипотека быть не может.

Сохранение достаточно высокой ключевой ставки отражает необходимость продолжения жесткой денежно-кредитной политики для нивелирования вторичных эффектов разовых факторов роста потребительских цен в конце 2025 – начале 2026 года. Дело в том, что при высоких темпах инфляции, которая по оценкам на 20 октября, составила 8,2%, ключевая ставка является одним из ведущих сдерживающих факторов, позволяющих затормозить рост цен. При низкой ставке все кредиты, а не только ипотека, дешевеют, что увеличивает покупательскую способность и провоцирует инфляцию. Разорвать этот круг помогает ограничение возможности кредитоваться, а именно — повышение ключевой ставки, негативным последствием которого является дорогая ипотека.

Льготная ипотека от решений ЦБ РФ, можно сказать, не зависит — конечный потребитель получает свои особые условия, а разницу до рынка доплачивает государство. Это накладно для бюджета, но государство старается не снижать господдержку: основные программы продлены до 2030 года.

Прогнозы на будущее: когда и на сколько могут снизиться ставки?

Согласно резюме заседания ЦБ РФ, которое прошло 06 ноября 2025 года, диапазон средней ключевой ставки на 2026 год пересмотрен вверх до 13,0–15,0%, что означает, что рыночная ставка по ипотеке может скорректироваться до 15–17% годовых. Это соответствует минимальной наценке в 1,5–2%, которая устанавливается при использовании банками средств, полученных от ЦБ.

Что касается льготных ипотек, на конец 2025 года ставки по ним следующие:

• Семейная — 6%. Обсуждается изменение ставок: для семей с одним ребенком — 10-12%, с двумя — 6%, с тремя и более — 2-4%.
• Дальневосточная и Арктическая — до 2%.
• IT — 6%.
• Сельская — до 3%.
• Для новых территорий — до 2%.

Как банки реагируют на текущую ситуацию

В сложившейся ситуации банки продолжают выдавать кредиты на приобретение недвижимости, включая ипотеку на вторичку по рыночным ставкам. Однако для защиты своих интересов кредиторами принимается ряд мер, направленных на снижение рисков невозврата кредитов, а именно:

1. Повышение первоначального взноса. Законодательный минимум — 20%, но банки могут увеличивать его самостоятельно до 30% и даже 50%. Это делается для проверки надежности заемщика — человек, который способен накопить значительную сумму, является более дисциплинированным и аккуратным в части финансов. Также большой первоначальный взнос разделяет ответственность — потерять свои деньги никто не хочет.
2. Усиление проверок клиентов. Объем документов под ипотеку и требования к доходам остались базовыми, а вот требования к предельной долговой нагрузке выросли. Если после получения ипотеки 80% доходов семьи будут уходить на ее погашение, в кредите откажут. При этом банки менее охотно стали выдавать кредиты людям с нестабильным доходом, в первую очередь ИП и самозанятым, если самозанятость — основной доход.
3. Строгие требования к страхованию. По закону при оформлении ипотечного кредита надо застраховать только саму недвижимость, которая приобретается на деньги банка. Однако сейчас банки достаточно активно привлекают заемщиков к оформлению еще одной страховки — жизни и здоровья заемщика. Она дает право на поддержку при получении инвалидности и в случае смерти заемщика — остаток задолженности в этом случае выплачивает страховая компания. При отказе от такого страхования на любом из этапов выплаты ипотеки банк повышает ставку. Иногда это повышение почти в два раза. При оформлении страховки ставка, напротив, снижается, что помогает получить более выгодные условия. Ингосстрах предлагает комплексное ипотечное страхование, которое позволяет защитить интересы заемщика и банка. Застраховать можно любые имущественные риски по требованию банка, жизнь и здоровье, а также титул, что необходимо при сделках на вторичном рынке.

Риски и возможности при покупке жилья в условиях высокой ставки

Эксперты до сих пор ждут начала снижения цен на жилье, но его не происходит. Недвижимость остается одним из самых ликвидных способов инвестирования и сохранения капитала, а льготные программы поддерживают высокий спрос. Даже ограничение выдачи льготных ипотек по принципу «один кредит в одни руки» не помогает — многие только вошли в период получения ипотек и продолжают брать деньги на жилье.

Что делать? Если нужно — покупать, но понимать риски:

1. Цены на жилье все же могут пойти вниз. Если у вас дорогая ипотека (без льготной программы), сделка будет невыгодной.
2. Квартира с ипотекой — всегда переплата. В условиях высоких цен и больших ставок любая покупка нерентабельна.

Купить квартиру стоит, если ежемесячный платеж равен стоимости аренды. Причем без разницы, вы берете квартиру в аренду для себя или будете сдавать новую — если расходы на ипотеку не увеличивают финансовую нагрузку, можно брать: недвижимость все равно останется вашей. Также ипотеку можно брать, если вы меняете одно жилье на другое и после продажи старой недвижимости сможете закрыть большую часть кредита. А еще если берете кредит сегодня по рыночной ставке, позже можно подать на рефинансирование и уменьшить переплату. Главное, не забывать про страхование при любом договоре, это поможет снизить проценты и ваши расходы.