Как проверить, находится ли квартира в залоге: инструкция на 2025 год

Покупка жилья на вторичном рынке несет определенные риски. Иногда только на финальном этапе покупатель узнает об обременении – и сделка срывается. Рассказываем, как заранее выяснить, не находится ли понравившееся жилье в залоге или под арестом.

Обременение – это ограничение права распоряжения имуществом без его отчуждения. Иными словами, собственник может пользоваться объектом, но не может продать его – Росреестр не зарегистрирует сделку.

Зачем проверять недвижимость перед покупкой

Недвижимость – актив с высокой ценой. Оформление сделки без предварительной юридической проверки может привести к финансовым и правовым проблемам:

• сделка не пройдет регистрацию из-за залога или ареста;
• вы потеряете задаток или аванс;
• появятся третьи лица, претендующие на жилье (например, банк);
• имущество может быть предметом судебного спора.

Поэтому проверка квартиры на обременения – обязательный шаг перед подписанием договора.

Как проверить, есть ли обременения

1. Выписка из ЕГРН

Это основной документ, который показывает, находится ли квартира в залоге, под арестом или в ипотеке.

Как получить выписку:

• через сайт Росреестра;
• через портал Госуслуг;
• в МФЦ по месту нахождения недвижимости.

Выписка содержит:

• сведения о владельце;
• дату регистрации права;
• вид обременения (залог, арест, запрет);
• основание и срок действия обременения.

2. Сайт ФССП (судебные приставы)

По ФИО собственника можно узнать о наличии открытых исполнительных производств, которые могут повлечь арест имущества.

3. Картотека арбитражных дел

Позволяет узнать, участвует ли продавец или застройщик в спорах, связанных с недвижимостью или банкротством.

Какие обременения могут быть у недвижимости

• Залог (ипотека) – объект находится в обеспечении кредита.
• Арест – наложен по решению суда или приставов, запрещает любые действия с имуществом.
• Доля несовершеннолетнего – для сделки требуется разрешение органов опеки.
• Аренда – покупатель обязан сохранить условия договора аренды, если он зарегистрирован.
• Сервитут – ограничение на использование, например, право прохода.
• Запрет на регистрационные действия – налагается судом, налоговой или приставами.

Как обезопасить сделку и избежать рисков

1. Проверьте ЕГРН на момент сделки. Выписка должна быть свежей (не старше 5 дней).
2. Сделка через нотариуса или аккредитованный банк. Это снижает риск признания сделки недействительной.
3. Не передавайте деньги до подписания договора и проверки документов. Используйте аккредитив или ячейку.
4. Заключите предварительный договор. Включите в него пункт о чистоте объекта от обременений.
5. Проверяйте личность продавца и его права на квартиру. Используйте данные из ЕГРН и открытых реестров.

Заключение

Проверка юридической чистоты квартиры – не формальность, а ваша гарантия безопасности. Выписка из ЕГРН, проверка продавца через сайты ФССП и арбитражных судов – обязательный минимум. Обращайтесь к юристу или специалисту по недвижимости, если у вас возникают сомнения. Потраченные на проверку средства и время – это инвестиция в спокойную сделку без сюрпризов.