Виды платежей по ипотеке: как выбрать лучший способ расчёта

Выбор схемы платежей по ипотеке – один из ключевых моментов при оформлении кредита на жильё. От него зависит размер ежемесячных выплат, итоговая переплата и нагрузка на семейный бюджет. В 2025 году банки в России предлагают два основных способа погашения ипотеки: аннуитетный и дифференцированный. Разберём, как они работают, в чём их плюсы и минусы, и какой вариант выгоднее в разных ситуациях.

Выбирая между аннуитетными и дифференцированными платежами, вы рассчитываете бюджет на годы вперёд. Но что, если форс-мажор нарушит планы? Страхование ипотеки от Ингосстраха защитит вас от непредвиденных ситуаций: потери работы, критических заболеваний или несчастных случаев. С полисом вы сможете сосредоточиться на выгодном погашении кредита, не переживая за риски.

Расчёт цены ипотечного страхования

Какие бывают виды платежей по ипотеке

1. Аннуитетные платежи

Что такое аннуитетный платёж

Аннуитет – это схема погашения кредита, при которой ежемесячный платёж остаётся фиксированным на весь срок ипотеки. Это когда заёмщик ежемесячно выплачивает одинаковую сумму в течение всего срока кредита.

• В начале срока большая часть платежа идёт на оплату процентов по кредиту.
• Доля погашения основного долга в платеже увеличивается только к концу срока.

Как это работает:

• Сумма платежа каждый месяц одинаковая.
• В начале срока кредита большая часть платежа уходит на проценты, а не на погашение основного долга.
• Ближе к концу срока соотношение меняется: всё больше средств идёт в счёт основного долга.

Особенности:

• Удобство планирования бюджета: платёж не меняется, его легко учесть в расходах.
• Более высокая переплата по процентам за весь срок кредита.

Плюсы:

• Ежемесячный платёж всегда фиксированный.
• Меньше риск допустить просрочку из-за неправильных расчётов.
• Проще пройти проверку долговой нагрузки в банке: стабильные выплаты удобны для анализа платёжеспособности.
• Удобно для планирования бюджета: платёж стабилен.
• Подходит при стабильном, но ограниченном бюджете.

Минусы:

• В начале срока выплачиваются в основном только проценты, а не основной долг – «тело» крелита.
• При досрочном погашении на поздних этапах экономия будет минимальной и не даёт существенной выгоды.
• Общая переплата по кредиту выше.

Пример: При ипотеке на 5 млн рублей на 20 лет под 14% годовых ежемесячный платёж будет около 65 000 рублей и не изменится.

📌Важно:

Формула расчёта аннуитетного платежа закреплена в условиях кредитования банков и часто доступна на ипотечных калькуляторах.

2. Дифференцированные платежи

Что такое дифференцированный платёж

Дифференцированная схема – это способ погашения, при котором ежемесячные платежи постепенно снижаются со временем. Предполагается, что основная сумма долга равномерно распределяется на весь срок, а проценты начисляются на остаток долга.

• Ежемесячный платёж постепенно снижается.
• Переплата по процентам ниже, чем при аннуитетной схеме.

Особенности:

• Первые платежи существенно выше аннуитетных – особенно в первые месяцы/годы.
• Каждая следующая выплата становится чуть меньше предыдущей.

Как это работает:

• Основной долг делится на равные части по числу месяцев.
• К ним каждый месяц прибавляются проценты, начисленные на остаток долга.
• Поскольку остаток долга уменьшается – уменьшаются и проценты → значит, общий платёж снижается.

Плюсы:

• Значительно меньшая переплата по процентам.
• Быстрое снижение основного долга.
• Выгодно, если нет цели досрочного погашения, а платёжная способность хорошая.

Минусы:

• Высокая нагрузка на бюджет в начале выплат.
• Сложнее планировать расходы: платежи меняются каждый месяц.
• Требования к доходу выше: банк проверяет, сможет ли заёмщик выдерживать высокий начальный платёж.
• Не каждый банк предлагает такую схему.

Пример: По той же ипотеке 5 млн руб. на 20 лет под 14%:

• В первый месяц платёж может составить 85 000 рублей.
• Через год – около 78 000 рублей, и далее по убыванию.

Таким образом:

• Аннуитет = удобство, предсказуемость, но больше переплата.
• Дифференцированный = экономия на процентах, но выше стартовая нагрузка.

Пример: при ипотеке 5 млн руб. на 20 лет под 15% ставка:

• Аннуитетный платёж: около 65 840 руб. стабильно каждый месяц.
• Дифференцированный первый платёж: около 82 308 руб., но через год платёж снизится.

Какой вид платежей выбрать при ипотеке

Выбор зависит от финансовых возможностей и планов заёмщика:

📌Важно: При аннуитетной схеме досрочное погашение наиболее выгодно в первые годы действия кредита.

Как погашать ипотеку: способы расчёта

В зависимости от стратегии заёмщика, возможны три варианта погашения кредита:

1. Погашение по графикуЗаёмщик платит ровно те суммы, которые указаны в графике платежей.
2. Частично-досрочное погашениеВ дополнение к обязательному платежу вносятся дополнительные суммы для уменьшения основного долга или срока кредита.
3. Полное досрочное погашениеЗаёмщик полностью закрывает остаток долга до истечения срока кредита.

Практика: Заёмщики часто оформляют ипотеку на максимальный срок с аннуитетными платежами и затем частично досрочно гасят кредит, чтобы быстрее уменьшить переплату.

Как тип платежа влияет на процентную ставку

❗ Тип платежа (аннуитетный или дифференцированный) не влияет на процентную ставку.

Процентная ставка фиксируется в кредитном договоре и действует независимо от выбранной схемы расчёта.

Исключения: Ставка может измениться только в случае:

• нарушения условий кредитования (например, отказа от страхования жизни);
• рефинансирования кредита.

Виды процентов по ипотеке в 2025 году

Сегодня в России чаще всего применяются фиксированные процентные ставки. Плавающие ставки, привязанные к ключевой ставке Центробанка, практически не используются из-за высокой волатильности.

Нюанс:

С 1 сентября 2024 года вступили ограничения на ипотеку с плавающей ставкой:

• Рост ставки ограничен максимум на 4 процентных пункта от начальной ставки.
• Плавающие ставки возможны только для кредитов сроком до 20 лет и на сумму от 200 до 1000 среднемесячных зарплат по стране.

Итог: Большинство ипотечных кредитов в 2025 году выдаются с фиксированной ставкой.

Выводы

• Аннуитетные платежи удобны для планирования бюджета, но приводят к большей переплате.
• Дифференцированные платежи выгоднее при долгосрочном платеже по графику, но требуют высокой платежеспособности на старте.
• Выбор схемы зависит от ваших целей, финансовых возможностей и стратегии погашения.
• Процентная ставка не зависит от выбранного типа платежа, но зависит от дисциплины исполнения условий договора.

Грамотный выбор схемы выплат поможет вам не только избежать лишней переплаты, но и чувствовать себя увереннее на всём сроке ипотечного кредита.